Di chi è il lastrico solare? Chi paga le spese? L’Avvocato Di Vito risponde

Inauguriamo una nuova rubrica a cura dell’Avvocato Antonio Di Vito

PROVINCIA – Il lastrico solare, che è tipico facente funzioni del tetto negli edifici delle località marittime, crea spesso diversi problemi alla vita condominiale. Questo articolo può suggerire qualche criterio per impostare le soluzioni e si basa sia sulle norme del Codice civile, sia su alcune decisioni giudiziarie in materia. Per rendere la lettura meno pesante ometto i riferimenti normativi e gli estremi dei precedenti.

Infine, questo articolo non sostituisce mai il parere di un esperto che esamini in prima persona come stanno le cose (e che non sono io, quindi questo articolo non serve neppure a suscitare altre domande diverse dalle seguenti).

Cos’è un lastrico solare?

È una parte dell’edificio condominiale che ha doppia utilità: sostituisce il tetto ed è calpestabile. Come il tetto, il lastrico copre l’edificio condominiale o una sua parte, ma a differenza del tetto è costruito per essere transitato. Se vi è un proprietario (od utilizzatore) esclusivo del lastrico, la doppia utilità si scinde a seconda degli interessati: la copertura interessa una collettività che poi definiamo meglio, mentre il transito è d’interesse individuale. In seguito, ci soffermiamo anche sugli elementi che costituiscono il lastrico ma diciamo subito che è proprio l’esistenza di quella doppia utilità, con tutte le sue implicazioni, il motivo alla base delle liti condominiali relative ai lastrici.

Di chi è il lastrico solare?

È di proprietà comune a meno che vi sia un titolo contrario alla comproprietà. Cioè, salvo che qualcuno abbia acquistato il lastrico. Il “titolo” non è un documento o una prova qualsiasi e va identificato a partire dall’atto costitutivo del condominio, che è il primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare da parte del proprietario originario, così da poter sapere se l’uso esclusivo del lastrico sia stato assegnato a qualcuno degli acquirenti oppure a nessuno. Ad esempio, può succedere che il costruttore abbia venduto nel corso del tempo le varie unità immobiliari senza mai far parola del lastrico, che quindi è di proprietà comune.

Il regolamento e/o l’assemblea del condominio dicono che il lastrico solare è mio!

Né il regolamento condominiale né le decisioni dell’assemblea sono “titolo” in deroga alla proprietà comune del lastrico.

Il regolamento serve a disciplinare certe materie nel condominio ma non anche gli acquisti individuali. Talvolta il regolamento che tratta del lastrico è stato richiamato nell’atto di acquisto di un appartamento, ad esempio mediante una clausola di rinvio al regolamento stesso che il compratore dichiara di “ben conoscere ed accettare”. Che poi lo conosca davvero o non lo abbia né visto né letto, è un altro paio di maniche: clausole del genere sono insufficienti e soltanto “di stile”, cioè non manifestano un’effettiva volontà del compratore. Serve invece che quel regolamento sia stato allegato all’atto di acquisto, così da essere un titolo contrario alla proprietà comune.

Quanto all’assemblea, le sue decisioni riguardano una serie di materie d’interesse comune e non possono estendersi fino all’accertamento delle proprietà individuali.

Chi decide e chi paga le spese di manutenzione del lastrico solare?

Si applica la regola legislativa “un terzo – due terzi”: chi ha l’uso esclusivo del lastrico (il proprietario) è tenuto a contribuire per un terzo nella spesa ed i restanti due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico serve.

I condomini che hanno diritto di partecipare alle assemblee e decidere sul lastrico, oltre all’onere di pagare i due terzi delle spese, sono quelli le cui proprietà individuali si trovano nella verticale sottostante il lastrico. Perciò la categoria dei condomini in questione si definisce in base ad un criterio strutturale. D’ora in poi, quando diciamo “condomini” ci riferiamo solo a questa categoria, e quando diciamo “lastrico” ci riferiamo solo al lastrico di proprietà (o di uso) individuale.

La regola “un terzo – due terzi” riflette la doppia utilità del lastrico, comune e individuale. Il Codice civile ritiene che l’utilità comune sia maggiore (due terzi) rispetto a quella individuale (un terzo) e fissa la ripartizione delle spese in misura corrispondente all’utilità.

Quali elementi del lastrico riguardano il suo proprietario e quali riguardano i condomini?

Come altre parti dell’edificio, anche il lastrico è composto da più elementi fisici. Costituiscono il lastrico sia la copertura vera e propria che fa le veci delle tegole del tetto, sia gli elementi strutturali inscindibilmente connessi con la funzione di copertura: sia la “chiusura” della verticale dell’edificio, sia tutto ciò che dal punto di vista costruttivo serve a permettere l’esistenza della “chiusura”. Ciò significa che possono essere lastrico anche installazioni che di per sé non coprono nulla, ma che permettono l’esistenza della copertura: ad esempio, i pilastri verticali sui quali la copertura sia appoggiata.

Non rientrano nel concetto di lastrico quegli elementi che, pur incorporati o connessi al lastrico, sono estranei alla struttura ed alla funzione di copertura: non solo non forniscono riparo ma neppure sono costruiti in funzione della copertura.

È allora necessario distinguere tra ciò che effettivamente è lastrico (ed è quindi soggetto alla regola “un terzo – due terzi”) e ciò che, pur avendo in qualche modo a che fare con il lastrico, non riguarda i condomini bensì l’utente (il proprietario) esclusivo.

Prima di considerare quella distinzione, è in genere possibile una specie di verifica al contrario per identificare ciò che sul lastrico è d’utilità comune, ed è quindi lastrico ad ogni effetto, e ciò che è un’installazione d’interesse individuale. La verifica si fa ipotizzando cosa succederebbe se l’installazione non ci fosse più. Ad esempio, rimuovere il cornicione del lastrico permetterebbe alle precipitazioni atmosferiche di scorrere con maggiore facilità lungo la facciata. Perciò quell’elemento copre l’edificio e soddisfa un interesse comune. Invece rimuovere una ringhiera composta dal minimo indispensabile, cioè da una serie di barre verticali ed una orizzontale sovrapposta, rende pericoloso camminare sul lastrico ma non influisce sulla copertura dagli agenti atmosferici, né sull’esistenza della copertura, né sull’aspetto esteriore dell’edificio. Perciò la ringhiera soddisfa un interesse proprio di chi ha il diritto di usare il lastrico. Simile verifica al contrario è comunque un’approssimazione: dire se un certo elemento appartenga al lastrico, oppure qualcos’altro, richiede l’esame concreto della struttura.

Di chi sono la ringhiera e il parapetto del lastrico?

Qui sono possibili due diversi casi.

Le installazioni poste soltanto a sicurezza di chi usa il lastrico, come la ringhiera dell’esempio fatto sopra, hanno utilità personale. Le decisioni e le spese riguardano soltanto chi usa il (chi è proprietario del) lastrico.

Quelle installazioni possono però presentarsi come elementi più complessi di una ringhiera minimalista. Esistono parapetti che non sono soltanto di protezione individuale perché proseguono la verticale dei muri perimetrali dell’edificio, ne condividono lo stesso materiale, le stesse linee e gli stessi fregi, oppure proseguono elementi architettonici presenti nella facciata sottostante. In tal caso non si tratta più di lastrico, bensì di facciata e di estetica dell’edificio. Si applica allora la suddivisione millesimale delle spese: a decidere saranno tutti quanti i condomini, anche quelli le cui proprietà non sono servite dal lastrico sul quale insiste il parapetto.

Qualche precedente giudiziario permette di andare anche oltre nelle distinzioni, a seconda che la manutenzione del parapetto coinvolga la sola estetica condominiale o la funzione protettiva del parapetto oppure entrambe. Si tratta di decisioni orientate a casi particolari ed a specifici tipi di lavori.

E il solaio, l’impermeabilizzazione, il pavimento e la parte sporgente del lastrico?

Il solaio e l’impermeabilizzazione sono vitali per il lastrico e seguono la regola “un terzo – due terzi”: senza di loro il lastrico o non esisterebbe o non potrebbe funzionare da copertura.

Lo stesso si applica al pavimento che sia incorporato nella struttura portante del lastrico. Le semplici piastrelle di calpestìo, cioè quelle che servono solo a rendere più agevole il passaggio o a migliorare l’estetica del camminamento, possono essere rimosse senza che sia modificata la funzione di copertura: ad esempio, senza rifare nulla dell’impermeabilizzazione e della struttura sottostante. Si tratta di accessori d’uso privato e non di elementi costitutivi del lastrico.

La solita regola si applica anche al cornicione del lastrico, o sua sporgenza o parte aggettante, cioè a quell’elemento del lastrico che si estende al di là della facciata o perimetro. La funzione di copertura dell’edificio è nella protezione dei muri perimetrali dalle precipitazioni atmosferiche, al pari del cornicione del tetto (“copertura” non è il solo “tappo” dell’edificio). È inoltre normale che il lastrico sia stato concepito e realizzato con un’unica e continua guaina isolante che percorre tutta la sua superficie, tanto all’interno quanto all’esterno del perimetro dell’edificio, rendendo materialmente impossibili od inutili, ad esempio, riparazioni parziali della guaina. Ciò rende il cornicione del lastrico una componente del lastrico stesso.

E la struttura dell’ascensore che sta sul lastrico?

Sul lastrico possono anche trovarsi installazioni di diverso tipo che non presentano la doppia utilità comune ed individuale: cioè, non hanno alcun collegamento né con la copertura né con il calpestìo. L’esempio è la parte terminale del vano dell’ascensore realizzata sul lastrico: si tratta di proprietà di tutti i condomini serviti dall’ascensore. A simili parti non si applica la disciplina del lastrico semplicemente perché non sono lastrico in nessun senso. Nell’esempio fatto, la disciplina del lastrico non si applica neppure limitatamente alla copertura del vano dell’ascensore: infatti la copertura è del vano, non dell’edificio, e normalmente non si tratta di parte calpestabile. Un esempio ancora più semplice è la parabola satellitare o il sistema ricevente di proprietà del singolo condomino.

Bisogna insomma vedere se ciò che è presente sul lastrico, anche magari con struttura inamovibile, sia in realtà un elemento senza la doppia utilità già vista: cioè, se abbia una propria destinazione autonoma rispetto al lastrico. Torna di nuovo utile la verifica al contrario di cui si è detto sopra.

Chi presenta la pratica edilizia per i lavori sul lastrico?

La distinzione tra ciò che è comune e ciò che è individuale serve pure a sapere chi presenta alla Pubblica Amministrazione le varie domande e certificazioni per gli interventi edilizi sul lastrico.

Può accadere che l’ente pubblico, o per cautela o per poca chiarezza nella descrizione dell’intervento, chieda in ogni caso l’approvazione dell’intervento individuale o da parte di tutti i condomini o con delibera a maggioranza dell’assemblea. Ciò è fuori luogo se si tratta di interventi d’interesse esclusivo (che è bene dettagliare il più possibile, spiegando perché non si tratta di parti comuni): non è invece fuori luogo se gli interventi, per quanto “privati”, hanno effetto sull’intero edificio.

Il caso è la trasformazione del lastrico in balcone mediante lavori sull’unità abitativa individuale, sull’accesso al lastrico, sul pavimento e relativa impermeabilizzazione. Un intervento simile modifica l’aspetto esteriore dell’intero edificio: l’aggiunta di un balcone cambia la sagoma preesistente del fabbricato. Serve quindi un vero e proprio permesso di costruire la cui domanda deve provenire da tutti i condomini, inclusi quelli le cui proprietà non sono sottostanti il lastrico. Non basterebbe sostenere che i lavori sono per lo più su elementi d’interesse individuale, che la funzione comune di copertura dell’edificio rimane preservata o che la sopportazione individuale delle spese per l’impermeabilizzazione è un vantaggio per i condomini.

Come si dividono i danni per le infiltrazioni dal lastrico?

Il risarcimento per i danni alle proprietà comuni e a quelle individuali segue la regola “un terzo – due terzi”, che qui esprime una forma di corresponsabilità tra condomini e proprietario (o utente) esclusivo.

Però va fatta una precisazione perché stiamo trattando di responsabilità civile e non di manutenzione, cioè di fatti illeciti e non di condotte lecite: la regola in questione disciplina anche il risarcimento dei danni causati agli elementi del lastrico di proprietà esclusiva.

Questo spiega perché diversi precedenti giudiziari applicano la solita regola anche ad elementi di sicura proprietà individuale, facendo all’apparenza o un grosso errore oppure una radicale innovazione nella giurisprudenza. In realtà non c’è nulla di sbagliato o di nuovo. Quei precedenti hanno deciso casi di responsabilità civile per danni e coerentemente hanno suddiviso le relative spese per un terzo e due terzi, senza distinguere se la cosa danneggiata fosse comune o d’uso esclusivo. Simili precedenti, quando affrontano distinzioni di quel genere, non lo fanno per ripartire i danni tra i danneggianti (cioè, tra il proprietario del lastrico e i condomini). Consultare quei precedenti è utile ma va tenuto conto dei limiti della pronuncia, cioè su cosa esattamente il giudice fu chiamato a decidere.

Ad esempio, gravano sul proprietario le spese per la manutenzione della ringhiera o per la sostituzione delle piastrelle di calpestìo: è lui a decidere tali scelte. Fin qui però parliamo di libere decisioni e di lecita manutenzione. Se invece l’argomento è la responsabilità civile da fatto illecito, e se ad esempio si tratta di rimuovere la ringhiera o le piastrelle per riparare un danno causato dall’acqua piovana che si è infiltrata dal lastrico, le spese per le attività di rimozione e sostituzione sono voci di danno risarcibile da dividere secondo la regola “un terzo – due terzi”. Siccome la materia del danno risarcibile funziona secondo i principi della responsabilità civile, non si può obiettare che la ringhiera e le piastrelle sono di proprietà individuale e che quindi le relative spese sono altrettanto individuali. Sarebbe come porre il risarcimento a carico non del danneggiante ma del proprietario della cosa danneggiata: si farebbe confusione tra chi fa il danno e chi lo subisce.

È poi normale che un singolo condomino possa essere al tempo stesso sia un danneggiato, sia uno degli obbligati a risarcire: ad esempio, perché il suo appartamento si trova al di sotto del lastrico ed ha subìto le infiltrazioni. In tal caso le due posizioni si cumulano senza che vi sia alcuna confusione: quel certo condomino concorre a causare il danno per un aspetto e lo subisce per un altro.

È sempre possibile provare che il danno è stato causato soltanto dal proprietario del lastrico o da altri condomini (o magari anche da terzi estranei) e che quindi il risarcimento va a carico dell’effettivo responsabile anziché seguire la regola “un terzo – due terzi”. A tal fine i precedenti richiedono la rigorosa prova contraria della specifica ed esclusiva imputabilità del danno a qualcuno. Senza una dimostrazione certa e precisa che identifichi un particolare responsabile con esclusione degli altri, rimane valida la solita regola.

Di solito le infiltrazioni dal lastrico dipendono dalla sua impermeabilizzazione, che può aver ormai superato i limiti di durata o che fu male realizzata. Se l’infiltrazione è dovuta a vetustà della guaina, oppure a suoi difetti di progettazione o di costruzione, la responsabilità è rispettivamente suddivisa secondo la solita regola, oppure posta a carico del solo proprietario esclusivo. Infatti, spetta ai condomini decidere ed eseguire le attività di conservazione e di manutenzione straordinaria del lastrico ma non anche eliminare i vizi costruttivi originari della parte che è in proprietà individuale. Se la guaina non fu cambiata in tempo, l’inerzia è dei condomini; se invece si trattò di guaina mal posta, l’inerzia è del proprietario esclusivo.

Chi decide sulle sostituzioni da fare a seguito delle infiltrazioni?

La doppia utilità del lastrico e quindi la differenza tra comune ed individuale tornano in gioco quando si tratta non di ripartire le spese per il risarcimento, bensì di prendere altre decisioni conseguenti ai danni come, ad esempio, la sostituzione delle parti danneggiate del lastrico. Interessa allora sapere di chi sono quelle specifiche parti, perché ciò che è d’uso esclusivo non riguarda i condomini e viceversa.

Perciò il proprietario esclusivo non può pretendere che siano installate a spese dei condomini piastrelle di calpestìo più lussuose o ringhiere di maggior pregio; così come i condomini non possono decidere che al posto delle precedenti si applichino piastrelle di minor qualità o che il lastrico resti definitivamente senza ringhiera.

L’assemblea può decidere che le infiltrazioni dal lastrico sono colpa di qualcuno?

Le decisioni di contenuto para-giudiziario esulano dalle competenze dell’assemblea condominiale. Perciò, ad esempio, l’assemblea non potrebbe stabilire a maggioranza che la responsabilità per i danni da infiltrazioni è di qualcuno in particolare, e che di conseguenza le spese vanno sopportate dal “colpevole” anziché secondo la solita regola. L’assemblea può derogare alla regola “un terzo – due terzi”?

La regola è stabilita dalla legge per cui è modificabile non con una decisione presa a maggioranza dei condomini, bensì con il consenso di tutti loro incluso il proprietario (od utilizzatore) esclusivo del lastrico: solo l’intero gruppo riguardato dalla regola può derogarvi con volontà unanime. Il consenso non deve essere dato necessariamente durante un’assemblea né va preceduto da un ordine del giorno.

La deroga unanime riguarda soltanto i condomini che hanno dato il proprio consenso ed i loro eredi: non ha effetto per il condomino che subentri per vendita della proprietà a soggetti estranei al condominio. Ad esempio, a chi ha acquistato il lastrico, e diventa quindi un “nuovo” condomino, non può opporsi che il precedente proprietario del lastrico aveva a suo tempo consentito ad una ripartizione delle spese diversa dalla solita regola.